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[특집기사] 부동산 임대 포인트 ①주택 임대차 시 법률적 하자 분석해봐도 모르겠고, 처음이라면 더욱 더 어려움 부동산 임대 계약! 체크포인트를 확인해보자
뉴스닷 | 승인 2015.11.13 13:36

검색을 하고 발품을 팔아 알맞은 물건을 찾았다 해도, 직접 임대 계약을 하려면 부동산 경험 부족으로 망설이게 된다. 대학생 단순 임대 물건 계약에서 최소한의 부동산 사고 방지를 위해 중요한 체크 포인트를 차례로 서술하고자 한다.


부동산 임대 포인트

①주택 임대차 시 법률적 하자 분석  
②나만의 부동산체크리스트 만들기
③임대 가격 비교
④계약서 쓸 때 주의사항

 

  • 등기부가 될 수 있는 대로 깨끗한 물건인가?

등기는 대항력, 추정력(최후 소유권 등기 10년간 파악), 순위확정력(확정일자) 등이 있고, 부동산 등기에는 공신력이 없으므로 행정관청(민원24)에서 발급한 공부와 등기부와 서로 대조하면서 잘못된 점이나 의심가는 곳이 있는지 파악한다.
특히 원룸 개조 형(상가나 단독 고시 룸, 다가구, 단독)은 건축물 대장과(민원24) 도시계획확인서에서 행정사항(불법증개축, 수용예정) 파악한다.

 
  • 등기부 읽기

   표제부- 집합건물(아파트, 오피스텔, 도시형, 다세대, 빌라) 구분건물의 표제부 대지권의 표시 란에 압류 표시된 물건은 필히 토지 등기부 열람. 토지 등기 꼭 열람. 계약 당사자 본인 확인 중요. 
▶집합건물 등기의 동·호수와 현관문의 동·호수, 계약서 상의 동·호수가 일치하는지 확인한다. 반지하를 101호, 지상 1층을 201호로 표기. 지상 201호(앞서 말한 지상 1층)를 서류상 101호라고 기입하는 경우가 종종 있다. 이렇게 되면 임대차 보호 대상에서 제외된다.

   갑구- 소유권과 소유자(공유)에 대한 각종 처분 제한과 변경, 소멸
   을구- 가등기, 소유권의 (가)압류, 경매개시 결정, 지상권, 지역권, 전세권, (근)저당권, 권리 질권, 임차권 등의 설정, 이전, 변경, 처분에 또는 소멸 등이 등재되어 있나 살펴보아 보증금(전세금)이 부동산 사고(경 공매) 시 우선 배당 받을 수 있는 지 파악 한다.

더 상세한 설명은 링크 참조 http://oneclick.law.go.kr/CSP/CsmMain.laf?csmSeq=629

 

  • 정보와 통계

관공서(동사무소, 등기소) 혹은 인터넷(iros.go.kr)에서 직접 본인이 토지, 건축물 등기부 등본을 열람하고 발급 받는다. 더불어 확정일자와 등기신청사건 처리 현황(순위확정력) 또한 확인할 수 있다. 토지, 건축물 기본 정보, 유사 건물 최근 실거래가 임대, 매매 확인과 토지 개별공시지가, 단독주택은 개별 주택 공시가격에서 정보와 통계를 보고 임대 여부를 결정한다.
부동산 정보 조회/부동산 통계 참조 http://onnara.go.kr/ep/relatesite/relatesite10.jsp 

 

  • 당신도 부동산 고수! 

임대인 간접적으로 재정 상태 파악-물건 소유 기간과 임대인 주소지 부동산 열람 근저당, 압류 파악!

 

  • 깡통주택 판단 방법

정상실거래가 파악(최근 당 물건 감정가격, 유사 물건 실거래가, 토지 공시 가격을 onnara.go.kr에서 정보를 획득

건축물 대장이나 탐문에서 파악된 임대주택의 방 숫자와 임차인의 가구 수의 임차금의 합계
준비된 등기부에서 설정액 총액 계산

정상실거래가격(감정가격)의 50-70% 경매 낙찰률이나 단독개별주택공시 가격이 설정액 총액+임차금 합계보다 많아야 안전하다.

무, 유료 경매 사이트 이용
최근 유사 물건 감정가나 경락가 파악(대법원 courtauction.go.kr 유료 부동산 태인 taein.co.kr  지지옥션 ggi.co.kr  인포옥션 infoauction.co.kr 등)

 

 

 

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